廣深港高速鐵路香港段 總站上蓋物業綜合發展2010年3月

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油尖旺區交通運輸委員會第 15/2010 號文件
廣深港高速鐵路香港段
總站上蓋物業綜合發展及其以北之
公共交通交匯處和休憩用地的相關發展

1. 引言
1.1 本文件旨在向油尖旺區議會介紹廣深港高速鐵路（下稱「高鐵」）香港段總站上蓋物業綜合發展（即圖一的用地 A）的總綱發展藍圖及其以北之公共交通交匯處和休憩用地（即圖一的用地 B）的相關發展。用地 A 和用地 B 在《西南九龍分區計劃大綱草圖編號 S/K20/23》（下稱「分區計劃大綱圖」）分別劃為「綜合發展區（1）」和「休憩用地（1）」地帶。

2. 背景

2.1 港鐵公司於 2008 年 4 月受政府委託，為高鐵香港段總站進行設計，並為其上蓋發展擬備總綱發展藍圖給予城市規劃委員會（下稱「城規會」）核准。有關的安排能令高鐵香港段總站在詳細設計上，無論在建築、工程及機械設計上，可以配合地底（即車站設施）及地面（鐵路支援設施及上蓋物業）的設施。該用地 A 的發展權不會授予港鐵公司，而會由政府按照現行土地政策處置用地 A。

2.2 港鐵公司提交城規會的總綱發展藍圖，已包括分區計劃大綱圖《註釋》內就「綜合發展區（1）」地帶所規定的資料，而且符合城規會於 2009年 12 月 4 日批准通過的規劃大綱所訂明的要求。規劃署曾於 2009 年6 月 25 日將規劃大綱擬稿提交油尖旺區議會討論。

2.3 根據「分區計劃大綱圖」，用地 B 被劃為「休憩用地（1）」地帶。規劃意向是提供土地作綜合發展，包括公眾休憩用地、公共交通交匯處及其配套設施、鐵路通風塔和公用事業設施裝置。部分公眾休憩用地會以園景平台的形式設置於公共交通交匯處之上。由於該用地位處策略性的位置，須要確保兩者設計配合，該處如用作公眾休憩用地以外的發展，均須根據《城市規劃條例》第 16 條向城規會提出規劃申請。港鐵公司曾於 2009 年 2 月 26 日將公共交通交匯處的設計方案提交油尖旺區議會討論。

3. 高鐵香港段總站

3.1 高鐵香港段總站佔地面積約 10 公頃，在詳細考慮總站的功用及對公眾效益後，總站將設於地底，以騰出地面空間作為公眾可使用的綠化廣場。在此設計下，行人的往來不會受總站建築物及設施的限制。

4. 用地A上蓋綜合發展

4.1 用地 A 位於市區的中心地帶，地處主要交通樞紐，且與其他地區有良好的連繫。「香港 2030 規劃遠景與策略研究」確定用地 A 和其附近地區，具有發展為優質辦公室群的潛質。為了抓緊未來交通樞紐所帶來更多訪客流量的機遇，建議的上蓋發展，將會揉合多種不同用途，包括辦公室、商業、零售發展、優美的公共空間以及所需的配套設施，以支援及配合樞紐的功能，及創造一個日與夜均充滿活力的都市中心。用地 A 的總綱發展藍圖及主要發展參數（分別見圖二和附件一）。

4.2 此綜合辦公室、商業、零售的發展，在設計上融合了獨特的建築優點，以突顯其重要功能。為配合用地 A 的發展潛力，建議的發展已適當地考慮該區的整體環境情況、基礎設施和城市設計等考慮因素，設計尤其著重配合海濱環境和西九文化區的發展，創造協調的城市風貌（見
圖三）。

4.3 建議的物業發展包括三座高層優質辦公樓及低層商業及零售空間。為符合大綱圖註釋的限制，發展的最高地積比率將不會超過 5 倍。辦公樓頂高度介乎主水平基準上 86 至 98 米，將會低於大綱圖上的建築物高度限制，以保留由主要瞭望點面向九龍山脊綫主要的景觀。建築物採用梯級狀的高度輪廓，由北向南遞減，營造視覺趣味。辦公樓定向和布局，放棄傳統的平台設計來優化環境，並著重空氣流通及視覺開揚（見圖四）。

4.4 商業及零售層將會是上蓋物業發展和高鐵香港段總站設施之間重要的銜接層，不但連接用地 A 內不同地點，更透過綜合行人網絡（包括車站上蓋、行人天橋、綠色空間、行人平台和行人隧道）連接到其他地區。不同形式的零售設施和有關的行人通道，將會形成一個包含戶外購物街和商場的綜合建築組群，讓乘客和其他一般公眾人士，享受一個便捷、舒適、多功能和有趣味的步行和購物環境。位於高鐵香港段總站入口附近將會有一個公眾易達的休憩空間，它會充當連接通道的角色，公眾可以經地面行人平台，前往西九文化區，並經西九文化區直達海濱。總站平台頂層亦增加了綠化機會，提供美化的園林空間（見圖五）。

4.5 車輛通道方面，分層路口的設計，包括連翔道及柯士甸道西地下行車道，及其他交通改善措施，將有效地舒援西九龍區內各主要發展對交通的影響。在連翔道沿用地 A 西邊界綫，將會設置主要車輛出入口，前往建議的物業發展及高鐵香港段總站。

4.6 為配合該區的全面發展，其中一個設計原則是盡量減低對用地本身，及周邊環境所構成之負面影響。經過各方面的技術評估，包括環境、空氣流通、交通、排水、污水收集、視覺和供水，證實了擬議的發展技術上可行並且恰當。

4.7 環境評估和空氣流通評估報告結果顯示，只要配合適當的措施，建議的發展將不會對周邊環境產生任何負面的交通嘈音和空氣污染影響。空氣流通改善措施，則有助保持區內有一個良好的行人環境。

4.8 視覺影響評估總結建議發展採用通透建築布局，並於用地提供廣闊的休憩及綠色空間，不但創造多條地區性的景觀廊，維持良好的視覺美感及提供連貫性的行人環境，同時亦有效保存面向九龍的山脊綫的策略性瞭望點（見圖六）。無可置疑，高鐵香港段總站及其上蓋建築物獨特及令人難忘的設計，將會是區內的地標建築物，並會成為本地市民及訪客眼中的城市焦點。

5. 用地B的公共交通交匯處和休憩用地發展

5.1 高鐵香港段總站以北的用地（即用地 B）佔地約 3.77 公頃，原規劃是一塊公眾休憩用地，現將地面空間設計為公共交通交匯處、旅遊巴士及電單車停車場，和高鐵香港段總站的通風及其他相關設施。至於用地 B 北面的地面公眾休憩用地（面積約為 14000 平方米）， 則由政府另行發展。公共交通交匯處上是一個大型園景平台，面積約有 13000平方米，其中約有 5000 平方米會設計為綠化地方，並種植各種花草樹木。整個規劃連同北面未來發展的休憩用地，合共提供約有 27000平方米的公眾休憩用地（見圖七甲及乙）。市民可暢通無阻地透過行人天橋漫步往總站平台，再連接至西九文化區。

5.2 這個位於公共交通交匯處上的公共園景平台，加上高鐵香港段總站的綠化廣場，將會成為九龍市中心的綠洲，讓市民可享受自然的綠化美境。

6. 工作進展

6.1 港鐵公司已於 2010 年 1 月 27 日將高鐵香港段總站上蓋物業及總站以北之公共交通交匯處的總綱發展藍圖提交城規會審批。

7. 徵詢意見

7.1 請議員就高鐵香港段總站上蓋物業的總綱發展藍圖及總站以北之公共交通交匯處和休憩用地的發展提供意見，以便向城規會提出匯報，以供考慮。
港鐵公司
2010 年 3 月