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標題: 曾淵滄:以史為鏡洞破樓市 [打印本頁]

作者: 陳永新    時間: 2015-1-7 23:33
標題: 曾淵滄:以史為鏡洞破樓市
曾淵滄:以史為鏡洞破樓市
香港樓價由2003年開始,已連續上升12年,2015年還能再上升嗎?要回答這個問題,可以分幾個角度來看,首先我們回顧過去40年的樓市歷史,可以發現一個有趣的現象。樓市的周期特別長,過去兩個上升周期都長達14年。上一次的上升周期由1983年中英談判的低潮開始回升至1997年見頂,時間也是14年。現在樓價已經上升12年,換言之,離見頂之年已不很遠,2015年可能仍能上升,但是,2016年就很危險了。
新盤落成需逾7年
樓市的周期之所以特別長,最主要的原因是新樓盤增加須時,當政府發現樓價太高,想增加供應時,至少要等7年才能有新樓落成。首先,政府要用相當長的時間尋找新的土地供應,再重新規劃土地用途。然後通過重重的法律程序,再平整土地,時間至少3年。看看特首梁振英上台之後的土地供應,就可以知道過程的艱難。有了土地,還得排期招標,地產商買下土地後,得找建築師畫圖、申請,等批准後才能動工,從打地基到入伙,又是好幾年。前前後後,沒有7年時間是做不到的。前特首曾蔭權上任初期,香港樓價低迷,他根本不敢增加土地供應,以免樓價再跌,因為他清楚知道前特首董建華下台的原因之一,就是樓價大幅下跌,導致經濟衰退,甚至有人因而燒炭自殺。
2017年新盤或湧現
曾蔭權直至2 0 1 0 年才察覺樓價高漲。當時一個很熱門的話題,是一位女醫生在Phone-in節目中打電話給曾蔭權,投訴她買不起樓。從此曾蔭權就開始努力尋找新的土地供應。當時他曾公開轉述官員言論,指從尋找土地開始至新樓入伙須7年時間,2010年加7年,正好是2017年。從尋找到的土地供應到新樓入伙,需要7年,兩個7年剛好是14年。
第一個7年正值樓價低迷,政府為了拯救樓市,中止尋找新的土地供應,令新樓入伙的數量在之後的7年大幅下降,樓價也就開始起飛,這就是2003年至2010年之間的寫照。研究歷史的目的就是要從歷史中學習經驗!
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